事故物件の告知について
賃貸の事故物件に関して、告知すべき対象をまとめた指針案を国交省が公表したというニュースがありました。
↓共同通信記事の抜粋↓
「国土交通省は20日、入居者らが死亡した「事故物件」について、不動産業者が売買、賃貸の契約者に告知すべき対象をまとめた初めての指針案を公表した。病気や老衰、転倒事故による死亡は告知の対象外と明記。殺人や自殺、火災による死亡は告知すべきだとしたが、賃貸は発生から3年経過すれば不要とした。6月18日まで一般から意見を募った上で決定する。 事故物件は宅地建物取引業法で告知の必要があるが、明確なルールがなく具体的な扱いは業者の判断に委ねられていた。そのため入居後、訴訟に発展する例もあった。指針に強制力はないが、業者に周知してトラブルを未然に防ぐ狙いがある。」
これまでは判例等を考慮しつつも、明確な基準が存在しないために、「これは告知すべき？」と判断に迷う管理会社も多かったと思います。
オーナーにとっても、告知する以上は、当然に客付けしにくくなりますから、家賃の値下げ等を行う必要も出てきます。
当社においても、自死、他殺、火災の案件は経験がありませんが、自然死・孤独死については経験があります。
発見時の状況、発見までの期間、腐敗や異臭の発生等を勘案して告知すべきかどうかを考えるわけですが、基本的には毎度、顧問弁護士にも相談して、告知すべきかどうかを判断します。ただ、「絶対に告知しなくて大丈夫」というお墨付きがない限りは告知しています。
基準がない以上、「これは告知しなくて大丈夫」と判断したとしても、契約者側から「告知義務違反だ！」と訴えられる可能性も否定できません。
今回の記事について、オーナー側・管理会社側からすれば、このような指針が出たことは好ましいことと言えます。
まずオーナー側からすれば、従来の通説よりも告知基準のハードルは下がったと思いますので（上記指針案通りに進めばですが）、賃貸経営にはプラスに働くはずです。
管理会社側からすれば、トラブル回避に繋がりますし、募集の際にあれこれ悩む必要もなくなります。
ただ、今回の指針案について1点気になっているのは、孤独死から発見までの期間について触れられていないことです。少なくとも記事では触れられていません。”病気での死亡であれば一切告知の必要なし”ということなのかもしれませんが、さすがにそれは乱暴な気がします。
→（後日記載）どうやら遺体の発見が遅れ、腐敗臭やウジ虫が発生し特殊清掃が行われた場合は告知対象のようです。札幌だと冬期間の場合は気温が低く腐敗が進みづらいので、長期間発見されなくても「告知の必要なし」というケースも出てきそうですね。
いずれにしても、近い将来、内容がまとまるはずなので、より具体的で明確な基準になって欲しいなと思います。
あとは当たり前ですが、告知すべきかどうか迷う以前に、そうした事象が起こらないことが一番ですね！
当社では、新規契約の高齢者を対象に、孤独死対策としてIOT機器を利用した見守りサービスを行っています。
（見守りサービスについて触れた過去記事はこちら）
また、孤独死による室内の汚損・破損については、当社が代理店を行っている入居者保険での修理も可能です。
ご興味のある方は是非お気軽にご相談下さい♪
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