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札幌は随分と雪が融けてきました！！

道路上はほぼ雪がなくなりました。通勤や移動のストレスがないのは素晴らしい！！
（↓当社事務所近くの写真。歩道上にはどっさり雪が残っていますが、道路は融けています）

さて、今回は募集家賃の値上げについてのお話です。

実は、遡ること約3か月前。1月1日付にて11棟87戸管理をお受けしました。以前よりお付き合いさせて頂いているオーナー様でしたが、「他に持っているのも全部トムさんに任せるわ！！」とのことでお受けさせて頂きました。（管理のご紹介はまた後日）

87戸もあれば、1～3月期でそれなりの退去が発生します。そもそも管理受託時点で既にいくつか空室もありました。新規管理物件の場合は、弊社での募集の実績が当然ないわけなので、適正な募集条件、成約の見通し等は正直良く分かりません。なので、競合物件の募集条件と睨めっこながら家賃査定を行っていきます。当然、広告料や敷金の有無なども検証していきます。

検証の結果、「全体的に家賃が安いのでは？」と思い、従来通りの家賃設定をした部屋は11室中2室のみで、その他9室は概ね1,000円~3,000円程度家賃を上げれるという判断をしました。

家賃の値上げをして募集業務を行っておりますが、ジャンジャン申し込みが入っております！
とある物件では66,000円→74,000円と、なんと8,000円アップと超強気に攻めてみましたが、これが大正解。退去前にも関わらず申し込みが入りました。
オーナー様からは「心の底からトムさんに変えて良かったわ～」とお褒めの言葉をいただきました♪
こういう言葉が仕事のモチベーションに繋がりますね♪

さて今回行った家賃の値上げ。家賃の値上げが収益性にどの程度影響してくるのか、超基本の話をしてみようと思います。（そんなの分かってるよ！！という方は読み飛ばしても構いません）

家賃差が1室あたり2,000円／月額と仮定すると、

●月額2,000円高く家賃設定できると　→　月額2,000円×12か月＝24,000円／年
●それを利回り10％で売却すると　→　24,000円÷10％＝240,000円
●それが仮に1棟10室だとすると　→　240,000円×10室＝240万円（キャピタル）
●それを10年間保有していたとすると　→　月額2,000円×10室×12か月×10年＝240万円（インカム）

というわけで、売却時のキャピタルで＋240万円、保有期間中のインカムで＋240万円、合計480万円も変わってきます！（もちろん値上げすることで、その分成約が遅くなることも十分考えられるのでこんなに単純でないですが）

もちろん空室を埋めるためには家賃の値下げが必要な時はあります。

ですが、相場から大きく乖離した家賃設定にする必要はありません。内装状況等にもよりますが、他の競合物件よりも”ほんの気持ち程度”の値下げで良いのです、その”ほんの気持ち程度の減額”が優位性を生み早期成約を導きます。
（その”ほんの気持ち程度”が結構難しいんですけどね）

もちろん家賃だけで優位性を維持する必要はありません。宅配ボックス、エアコン、ウォシュレット、TVモニターインタフォン、ネット無料等といった設備面、広告料の増額や敷礼ゼロといったソフト面など色々と工夫する余地はありますが、設備面の投資はどうしてもコストを伴います。

資産価値を高めつつ家賃を維持していくのか、家賃の値下げで対応していくのか、オーナー様のお財布事情等を考慮しながら最適なご提案をいたします。入居付けにお困りのオーナー様はお気軽にご相談下さいませ！！