スタッフブログ

さて、もう随分寒くなってきましたね。
今年の夏は暑かったのでエアコンなし物件は客付けに苦労しておりましたが、暑さも落ち着き、エアコンなし物件の反響が増えてきた今日この頃です。

さて、今回は民泊についてのお話を少しさせて頂きます。

一部のオーナー様にはお話したこともあるのですが、実は当社は民泊業をやっています。
※民泊代行業ではありません。
民泊業を開始して2年近く経過しましたので、少しお話をしたいと思います。

１．民泊とは
民泊の基本的内容は説明を省きますが、民泊施設の届出をしないといけないとか、年間宿泊日数が180日に制限されてるとか、必要な消防設備を有していないといけないとか、そういった様々な要件があります。

ただそれらをクリアしていればOKかと言うとそうではなく、当然事業として成立させる必要がありますので、そのためには他の様々な要素も関わってきます。
以下では代表的な要素である、立地、間取り、構造について記載します。

●立地
基本的にはホテルの代替ですので、札幌の中心部に近ければ近いほど良いです。最高立地は札幌駅～中島公園駅あたりです。でも必ずしもこれらの駅の近くでないといけないかと言うと、そんなことはないです。

●間取
ホテルの代替であることを考慮すれば、広さは重要です。
一般的なホテルの場合、１～２名の宿泊であれば部屋の広さは20㎡未満であることが多いと思いますが、民泊もそれと同じではホテルとの競争に勝てません。部屋の広さや豪華さでお客様を惹きつける必要があります。
また、2LDK以上であれば複数家族での宿泊が可能となります。ホテルの代替ではなく、コンドミニアム的な使い方が可能となり、ホテルとは違った宿泊体験が可能になるので、ホテルとの差別化が可能になります。

●構造
基本的に木造は不可です。
数日間だけの宿泊ですから、羽目を外して騒いでしまうこともあります。木造ですと、騒音問題に発展する可能性がより高くなります。

２．民泊と不動産賃貸
一般賃貸で貸し出す場合と、民泊運用する場合とで、どちらが儲かるかという話ですが、当社の場合は、明らかに民泊運用の方が利益が出ています。（具体的金額はここでは申し上げませんが、個別には回答いたします）
ただ、どんな物件でも民泊の方が儲かるかと言うとそうではないと思います。立地や間取り、グレードに依存すると思いますので、短絡的に何でもかんでも民泊へ移行するのは避けるべきと思います。

そして民泊を行うには、①物件を借りて民泊を行う、②所有物件で民泊を行う、のいずれかとなります。

まず①についてハッキリと申し上げます。民泊として転貸可能な賃貸物件と言うのはほぼ皆無です。
騒音等で他の住人への影響が少なからずあることと、人に貸して民泊をされるくらいならオーナー自身で民泊をやった方が儲かるので、基本断られると思って良いでしょう。
また当社管理物件について、転貸による民泊のご相談はお断りしております。民泊で儲かりそうな物件ならオーナーにやってもらったほうが良いです。

したがって、これから新規で民泊業を行うことを考えるなら、所有物件で始めましょう。
所有していない場合、民泊転用できそうな物件を新規購入するのも有りだと思います。築浅RCの利回りが6％台と言う状況ですが、民泊転用できるなら利回りを上げられます。
（ただ民泊として勝負できる立地、例えば中央区の物件となると、中々売り出し物件が出てこないのが現実です）
ちなみに当社も全て所有物件にて民泊を行っています。

３．民泊コスト
イニシャルコストは、1LDKで100～150万円くらい（リフォーム費用除く）、2LDKで200万円くらい（リフォーム費用除く）でしょうか。投資コストとしては安価な部類でしょう。
仮にこの投資が失敗しても、一般賃貸に容易に戻せることは民泊の最大の強みとも言えます。


ランニングコストは、Airbnbや民泊仲介サイト（OTAサイト）への掲載手数料、民泊代行会社へ支払う手数料、光熱費、宿泊後の清掃費用、で売り上げの50％くらいを占めます。残りの50％が利益と言う感じでしょうか。

３．ご所有物件での民泊検討について
「所有している物件でもう少し収益を上げたい、民泊検討できないか」というお悩みをお持ちの方も多いと思います。平面図、レントロールがあれば、それなりに検証可能だと思いますので、お気軽にお問合せ下さい。
また並行して賃貸管理に課題をお持ちのオーナー様からのご相談も大歓迎です。

お気軽にご相談くださいませ！