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札幌はようやく暖かくなってきましたね！

さて、長い繁忙期がようやく落ち着いてまいりました。
繁忙期と聞くと、２～３月をイメージされる方が殆どかと思いますが、今シーズンについては12月～3月までのロング繁忙期でした。もちろん3月が最も出入りが多いのは言うまでもありませんが、意外に12月の申し込みが多く、年の瀬からずっと慌ただしい日々だったように思います。

繁忙期を終えての4月1日時点での入居率を調べてみたところ、「94.2％」
この数字を見て、高い入居率と捉えますか？低いと捉えますか？
一般的には「まあまあ上出来の数字」と見る方が多いのではないでしょうか。

これよりも高い入居率を謳っている会社は沢山あり、中には97%～98％なんていう会社もあります。こうした高入居率を謳っている会社と比べて、当社のリーシング力が劣っているのでしょうか？答えは「NO」です。
また、入居率90％の会社と比べて当社のリーシング力が上かというと、それもそうではありません。

なぜそうなるかと言うと、①管理している物件が会社によって違う、②入居率の前提が違う、からなんです。

①管理している物件が会社によって違う
何にもしなくても空室がすぐに埋まるような物件もありますし、どれだけリーシングに力を入れても中々成約とならない物件もあります。

当社は基本的に新築企画はやりませんので、受託している物件で、新築～築浅の物件というのは多くありません。こうした新築や築浅物件は基本的に、リーシングにそれほど苦労しません。新築企画を得意としているような会社で高い入居率を謳っていたとしても、それは当たり前なのです。

一方、当社が受託している物件は、築年、エリア、家賃帯など、多岐に渡ります。築年数が古かったり、人の動きが少ないエリアだったり、あるいは設備や構造的に使い勝手が悪かったりと客付けに苦労する物件がそこそこ多いのが特徴かもしれません。

②入居率の前提が違う
当社における「入居率」の前提は、「入居戸数 ÷ 管理戸数」としています。「入居戸数」は契約ベースなので、申し込みが入っていても契約が始まっていなければ「空室」という扱いになります。「管理戸数」については、オーナー意向で募集止めしている居室は除外しています（例えば立ち退きが決まっていて空室を募集していない等）。その他は全て反映しています。

（参考までに、当社が利用している賃貸管理システムでは、↓　のような感じで入居率の抽出が可能となっており、毎月、管理物件全体の入居率を把握しています）

ですが、管理会社の中には、申し込みが入った段階で「入居」という扱いにしていたりするところもあります。退去してからリフォームが完了するまでの間すらも「入居」という扱いにしてたり、逆に分母の管理戸数から除外していたりする会社もあると聞きます（当社提携の某コンサル会社談）。当然、管理会社によっては、良い入居率をアピールするために意図的にこうした操作をしているところもあると思います。

「入居率」というのは、その会社の良し悪しを判断する重要な指標かもしれませんが、前提条件が分からない以上、比較するのは難しいですし、あまり意味がないかもしれません。（そうは言っても参考にはなると思いますが）

それよりも、会社の取り組み、スタンス、はたまた働く社員の人柄や雰囲気等を見るようにすると色々と見え方が変わってくるかもしれません。