スタッフブログ

さて、長い繁忙期がようやく落ち着いてまいりました。
繁忙期に成約しきれなかった物件も当然ありますので、もう少し繁忙期が続いてくれたらありがたいのですが。。。

繁忙期と聞くと、２～３月をイメージされる方が殆どかと思います。
確かに２月・３月は問い合わせも、また成約も当然多いは多いのですが、ここ数年の傾向としては12月からのロング繁忙期という感じで、年の瀬から慌しい印象です。

繁忙期を終えての4月1日時点での入居率を調べてみたところ、「95.4％」
ちなみに2022年4月1日時点では「94.2％」でした。

昨年に比べれば良い数字であることは間違いありませんが、
一番の理由は、今シーズンは昨シーズンと比べ退去が圧倒的に少なかったことだと思います。
（１～３月の退去数は前年比57％）

そして2番目の理由は、退去が少なく募集在庫が増えない中でもしっかり着実に成約数を伸ばしたことだと思います。
（１～３月の新規契約数は前年比121%）

退去が少なかった理由は、たまたま当社管理物件がそういうタイミングだっただけかと思います。
本当は、「退去抑止のためにこんなことや、あんなこと、色々やっています！」と声高らかにアピールしたいところですが、現状、そういった飛び道具的なものはありません。
クレームに対してはできる限り早く対応するなど、入居者不満を大きくさせないことが退去抑止につながると思って取り組んでいます。（少なくともここ１年くらいは管理会社への不満を理由とした退去というのはなかったと思います）

一方、新規契約が増えたのは、市場調査を徹底して募集提案したり、あるいは募集ページの室内写真未掲載がないかのチェックを行ったり、他社ホームページ（常口アトムさんや、SUUMO等のポータルサイト等）に掲載されているかチェックを行ったり、といった基本的なところを徹底した成果なのだと思います。

「そんなことどこの会社でもやっているでしょ！」と突っ込まれそうな感じですが、意外とこういう取り組みを行っていない会社のほうが圧倒的に多くて、室内写真の未掲載、間取り図の未掲載、床面積の未記載、等々、沢山あります。
（ちょうど管理の相談をうけている物件があって、調査したところ、12月にリフォーム完了したにも関わらず１～４月にわたって室内写真未掲載だったことが分かりました）

こうした基本的な部分は、管理戸数が今後増えていったとしても、今と変わらず着実に行っていきます。

あと、昨年も言いましたが、入居率の定義は、会社によってバラバラです。

当社における「入居率」の前提は、「入居戸数 ÷ 管理戸数」としています。「入居戸数」は契約ベースなので、申し込みが入っていても契約が始まっていなければ「空室」という扱いになります。「管理戸数」については、オーナー意向で募集止めしている居室は除外しています（例えば立ち退きが決まっていて空室を募集していない等）。その他は全て反映しています。

（参考までに、当社が利用している賃貸管理システムでは、↓　のような感じで入居率の抽出が可能となっており、毎月、管理物件全体の入居率を把握しています）

ですが、管理会社の中には、申し込みが入った段階で「入居」という扱いにしていたりするところもあります。退去してからリフォームが完了するまでの間すらも「入居」という扱いにしてたり、分母の管理戸数から除外していたりする会社もあると聞きます（当社提携の某コンサル会社談）。当然、管理会社によっては、良い入居率をアピールするために意図的にこうした操作をしているところもあると思います。

「入居率」というのは、その会社の良し悪しを判断する重要な指標かもしれませんが、前提条件が分からないですし、そもそも管理している物件の違いもあるので（基本的に築浅、駅地下は成約しやすい）、比較するのは難しいですし、あまり意味がないかもしれません。（そうは言っても参考にはなると思いますが）

今回は、入居率についてのお話でした。
繁忙期逃した物件の成約に向けて、引き続き取り組んでいきたいと思います！