スタッフブログ

さて、あと2週間くらいでお盆になりますね。
お盆が迫っていることもあって、7月に入ってからは物件の反響も若干鈍化している気がします。

さて、最近受けた管理相談のお客様とお話していて、

「仲介部門も持っている管理会社のほうが客付けに強いんでしょうか？」

という声がありました。
既にお付き合いのある管理会社がいる方はともかく、そうでない方で、一から管理会社を探すような方の場合、こうした疑問を持つのは自然なことと思います。
当社のような管理専門の会社と、仲介部門を持つ管理会社の客付けについて整理してみたいと思います。

１．管理専門の会社（当社）

まず、最初に宣言しておきますが、当社は管理専門の会社であり、エンドユーザーからの反響獲得のための営業活動は一切行っていません。

自社ホームページへの掲載、SUUMO等のポータルサイトへの掲載、物件現地への張り紙、看板の設置等により、エンドユーザーからの反響獲得を狙うことはありません。

理由は、弊社のスタッフは管理業務を行うための社員であり、エンドユーザー向けの仲介業務にその貴重なマンパワーを割きたくないからです。

したがって、弊社管理物件への客付けについては、各仲介店舗にほぼ100％依存していると言えます。

「じゃあトムさんは何をやっているの？」という話ですが、当社は各仲介店舗に空室情報を提供することに専念しています。「そんなの当たり前でしょ！」なんていう突っ込みも入りそうですね。

他の管理会社では写真未掲載物件、間取り未掲載物件なんかは結構あるのですが、当社ではそんなことはまずありえません。大手仲介会社のホームページへの掲載、SUUMOへの掲載なんかもチェックしています。
当たり前にやってそうで、実は他の管理会社がやっていないこと、こういうところにマンパワーを割いて取り組んでいるつもりです。

２．仲介部門もある管理会社

一方、仲介部門もある管理会社。札幌にも沢山あります。
具体的な会社名は控えますが、最大手は札幌の人なら誰でも知っている会社さんがあります。それ以外にもフランチャイズで仲介店舗を構える会社や、自社独自の仲介店を持つ会社も結構あります。

よくネットでは「仲介部門を持つ管理会社は自社管理物件に優先して客付けしてくれる」とか書かれていたりしますね。確かにそうなのかもしれません。
でもそれが本当にメリットになるのでしょうか。むしろデメリットになる可能性も秘めているのでは、と思います。

例えばネット反響で、「物件が見たい」という反響が来たとしましょう。
”内覧希望。上場企業勤務。転居の期限が決まっている（転勤等）。遠隔地在住等によりすぐには見れない（1週間後）”

こんなお客様が来た場合、仲介部門の担当者はどうするでしょう。
管理部門の担当者に「このお客様は属性が良いし、転居期限も迫っているから成約可能性は高いのでなんとか決めたい。内覧可能なのは1週間後の週末なんだけど、それまで物件の募集止めてくれませんか？」とお願いするわけです。その物件が競合物件よりも広告料が多くて仲介部門にとって有難い物件だとすれば尚更でしょう。他の仲介会社からの問い合わせ等をシャットアウトしてでも何とか決めたいと思うわけです。
仲介部門を持っている管理会社だとこんなことが当たり前に出来てしまいます。
※全ての仲介部門を持つ会社がこんなことをやっていると言うつもりはありませんが、やっている会社も一部あると聞きますので、管理を委託するときはその見定めが必要です。

でも、物件の募集を止めてまで内覧にこぎつけたとしても成約する保証はありません。そのお客様が、別の仲介会社にも物件探しを依頼している可能性も当然ありますから、そちらで成約してしまうことも十分考えられます。そうなると、募集を止めておいた期間分だけ機会損失となり、しかも3月の繁忙期なんかでそんなことになっちゃうと、繁忙期を逃す、なんてことにもなりかねません。

そもそも、空室情報の共有というのは、仲介部門がある会社であれば「管理部門」⇒「仲介店」へ情報共有されるわけですが、これが管理専門の会社になれば「管理会社」⇒「仲介店」に変更になるだけで、仕組み自体に大きな違いはありません。
また、仲介店の募集に対する力の入れ方も変わりません。なぜなら、他社管理物件だからと言って、自社ホームページへの掲載を控えたり、ポータルサイトへの掲載を控えたりすれば、みすみす他の仲介店舗にお客様を持っていかれるだけですから。

札幌市内の仲介店が２～３社の独占寡占状態で、且つ莫大な数の管理物件があり、それらの会社が「自社管理物件しか客付けしません！」なんてことになったら、管理専門の会社に管理を頼むリスクも出てくるでしょう。
でも札幌の実態はどうでしょう？フランチャイズや独立系の会社含め、約200の仲介店舗があり、会社数で考えても50～100くらいの仲介会社がある（推測です）と思います。

そんな状況で、仲介店舗を持つ管理会社に頼んだからこそ成約になったケースがどれだけあるでしょうか？
きっとそんなにないはずです。

仲介機能をもつ管理会社に頼んだ場合のメリットを強いて挙げるなら、仲介店からの反響や意見等を吸い上げやすい、ということでしょうか。

例えば当社では、空室ミーティングを定期的に行っていますが、なかなか成約にならない物件があったりすると、スタッフに”仲介会社へのヒアリング”を指示します。物件近隣の仲介店舗を訪問したりして意見を聞くわけです。繁忙期だったりすると、仲介店舗の営業マンが捕まらないこともあるので、ヒアリング1つするにも、実は一苦労です。
これが自社内の中で全てを完結できるというのは、管理部門からすると労力が少なくて済みます。
でもそれだけです。これがオーナーにとって客付け上の大きなメリットになるとは思えません。

というわけで今回の結論。

「仲介機能を持つ管理会社だからといって客付け上のメリットはない（はず）」

なお、仲介機能を持つ管理会社の「管理会社としての実力・能力」について言及したわけではありませんので、その点ご理解頂きたく。きっと管理会社として優秀な会社もあるはずです。
また、繰り返しになりますが、全ての仲介機能を持つ管理会社が物件の囲い込みをしていると言うつもりもありません。やっていない会社もあると思います。

「仲介機能を持つ管理会社のほうが客付けが強い」と決めつけず、管理専門の会社の話を聞いてみるのも良いのではないでしょうか。